Het landelijk gebied in Nederland omvat 86 procent van de totale ruimte in Nederland (Wageningen University, Environmental Research). Er vinden hier momenteel grote transformaties plaats, veelal ingegeven door de agrarische sector zelf. Veel agrariërs stoppen met hun bedrijf. Anderen doen juist aan schaalvergroting of zoeken naar nieuwe functiecombinaties. Dit laatste ook door de strengere regelgeving op gebied van dierenwelzijn en milieu en de maatschappelijke onvrede met megastallen. Er zal per saldo de komende jaren op grote schaal agrarische bebouwing vrijkomen. Boerderijen en bijgebouwen, soms cultuurhistorisch interessant en karakteristiek, maar voor een deel gaat het om (lelijke) bedrijfsgebouwen en stallen die vanaf de jaren zeventig gebouwd zijn. Er ontstaat dus een vastgoedopgave in termen van herbestemming/sloop (en sanering), een agrarische leegstandsbestrijding van grote omvang. Uitdaging is deze opgave te matchen aan de grote vraag naar woningen, in met name in de Randstad en Brabant. Dit via een transformatiefonds agrarisch vastgoed, leegstandsbestrijding.
Vastgoed
Het merendeel van de agrarische gebouwen (71%) in Nederland is gebouwd in de periode van de agrarische schaalvergroting (vanaf 1965 tot heden). Daarvan is meer dan de helft gebouwd in de
periode 1965 en 1993, waarin er helaas sprake was van veelvuldig gebruik van asbestdaken. Driekwart van de gebouwen is in gebruik bij veehouderijbedrijven, zowel grondgebonden als intensieve veehouderij. De overige gebouwen zijn in gebruik bij akker- en tuinbouwers. Ongeveer 7% van de totale omvang agrarische bebouwing waar een agrarisch bedrijf actief is, behoort tot een van de erfgoedcategorieën van de rijksoverheid.
Sinds de start van de schaalvergroting in de landbouw neemt het aantal agrarische bedrijven al af, hoofdzakelijk als gevolg van de min of meer vrijwillige bedrijfsbeëindiging bij generatiewisseling. Matige inkomensperspectieven in de landbouw maakt dat de potentiële opvolgers andere keuzes maken. Het afbouwen van een agrarische onderneming is een proces dat al gauw vijf jaar duurt. De agrarische grond wordt doorgaans in gebruik genomen door andere agrarische bedrijven. De agrarische gebouwen verliezen doorgaans hun agrarische functie en kunnen worden hergebruikt voor niet-agrarische doeleinden of staan leeg. De woonhuizen op de vrijkomende erven blijven doorgaans bewoond door de voormalige, steeds ouder wordende, boer of krijgen een nieuwe eigenaar. Op een beperkt deel van de erven vindt er verandering in bebouwing en/of ander gebruik van gebouwen/erf plaats. De inschatting is dat op 20 tot 25% van deze locaties de bedrijfsgebouwen gebruikt worden voor nieuwe bedrijfsmatige activiteiten. Op de overige erven worden de bedrijfsgebouwen nog voor hobbymatige (agrarische) activiteiten gebruikt of staan leeg.
Tot 2030 zullen naar verwachting nog ongeveer 24.000 agrarische bedrijven stoppen. Op deze vrijkomende agrarische locaties staat 40 miljoen m2 agrarische bebouwing. Het gaat dan om gemiddeld 1650 m2 agrarische bebouwing per locatie.
Leegstand agrarisch vastgoed
De komende jaren komen er dus op agrarische bedrijven die stoppen grote vastgoedvolumes vrij. Omdat de meeste vrijgekomen agrarische bedrijfslocaties nog wel bewoond worden, is leegstand moeilijk te herkennen. De inschatting is dat momenteel ca. 11 miljoen m2 aan agrarische bedrijfsgebouwen al leegstaat of beperkt in gebruik is en dus geen toekomstbestendige economische functie heeft. Tot aan 2030 is de prognose dat bij de vrijkomende agrarische locaties nog eens 16 miljoen m2 leeg komt te staan.
Leegstand leidt tot achteruitgang van de vitaliteit van het landelijk gebied, ook de ruimtelijke kwaliteit komt onder druk te staan. Daarnaast worden de leegstaande bedrijfsgebouwen de laatste jaren steeds meer voor criminele activiteiten gebruikt. Ook betekent overcapaciteit aan agrarische bedrijfsgebouwen dat sommige locaties moeilijk te verkopen zijn en dat stoppende agrariërs in het ergste geval met schulden blijven zitten. Tenslotte is agrarisch hergebruik op sommige locaties inmiddels ongewenst, omdat ze dicht bij burgerwoningen, natuurgebieden of dorpskernen liggen. Leegstand is een probleem dat zich in andere sectoren al heeft gemanifesteerd. Mogelijk zijn oplossingen die daar al bedacht en uitgevoerd zijn ook effectief voor de agrarische bebouwing.
Oplossingsrichting
Met name in de gebieden met een hoge dichtheid aan veehouderijbedrijven in het oosten en zuiden van Nederland is de saneringsopgave groot. Het enkel zoeken van de oplossing in een ruimer planologisch beleid gericht op herbestemming en meer toestaan op het platteland is een weinig effectieve benadering. Daarvoor is het vraagstuk te veelzijdig. De betrokken partijen dienen gezamenlijk de handschoen op te pakken en samen te werken op het gebied van wegnemen van belemmeringen en ontwikkelings- en investeringsgericht werken. Voor een succesvolle herbestemming of sloop in de weg staan zijn bestemmingsplanprocedures, bouwrechten die mogelijk verdwijnen of het simpelweg ontbreken van geld om te slopen. Sloop van de overtollige bedrijfsgebouwen dient een aantrekkelijke optie te zijn voor de eigenaren. Momenteel blijkt dat de eigenaar sloop niet wil of kan financieren. Het is dan ook belangrijk dat er instrumentaria of nieuwe functies/marktconcepten bedacht worden om sloop wel te financieren. Dit opent de weg naar investeerders die graag in woningen investeren, via een transformatiefonds. Een meer ontwikkelings- en investeringsgerichte houding van de verschillende betrokkenen helpt hierbij. Immers het zoet van de mogelijke opbrengst van transformatie naar de woonfunctie dient immers veel zuur te compenseren.
Niemand heeft er belang bij om lang aan transformatietrajecten te gaan sleuren. Er zal via een vast stramien in een strak beslissingskader worden gewerkt om vlot te bezien of een haalbare businesscase mogelijk is. Daarnaast is van belang, gezien de grote hoeveelheid belanghebbenden, dat kennis over hoe om te gaan met dit vraagstuk op een goede manier met elkaar gedeeld gaat worden.
Transformatiefonds
Er wordt in 2018 een investeringsfonds gestart met als doelstelling overbodig agrarisch vastgoed te transformeren, in principe uitsluitend naar de een woonbestemming. Doordat het fonds zich bij aanvang uitsluitend richt op de Randstand en Brabant kan door deelname ook geprofiteerd worden van de vraag naar woningen in deze gebieden. Deelnemers in het fonds zijn institutionele beleggers. Via een quick scan zal aangeboden en zelf getraceerd agrarisch vastgoed, voor aankoop, worden gescand op de transformatiekans. Inzake het oplossen van de waardediscussie wordt samengewerkt met gespecialiseerde taxateurs. Via een verdeelsleutel zal de transformatieopbrengst stapsgewijs (via milestones) worden verdeeld tussen verkoper en het fonds. Bij een negatieve businesscase zal kort de subsidie-mogelijkheid verkend worden en anders direct worden gestopt. Enkele provincies en gemeenten zijn als belanghebbenden inhoudelijk aangesloten op dit initiatief. De insteek van het fonds is investeerders een passend rendement te bieden, op een vastgoed-investering die zich ook kenschetst als M.V.O.. Stoppende agrariërs wordt een passende en eervolle exit geboden uit hun agrarisch bestaan.
Meer informatie?
