Veel provincies en gemeenten sluiten zgn. retaildeals met het Ministerie. Doel van deze deals is om ondermeer te komen tot een aanpak die moet leiden tot vitale kerngebieden, zonder leegstand. Binnen die aanpak ontstaat dan, als het goed is, ook de drive en de verplichting voor gemeenten om concreet aan de slag te gaan. Dat is niet altijd gemakkelijk, vanwege belangen, prioriteiten en soms gebrek aan kennis en ervaring. Een kort overzicht van te verkennen mogelijkheden:
Gemeenten en provincies kunnen verschillende instrumenten inzetten om leegstand tegen te gaan, zowel door middel van beleid als in een faciliterende rol. Die inzet kan desgewenst worden gekoppeld aan het strategisch inzetten van een leegstandsverordening. Dit is simpel gezegd een stok achter de deur om partijen op gesprek en hopelijk in beweging te krijgen. Dwang is niet de meest kansrijke weg. Voor alle maatregelen geldt, dat ze effectiever zullen zijn door afstemming en samenwerking met de andere betrokken partijen. Ook zal een goede inventarisatie vooraf (van de omvang van de leegstand en de vraag naar ruimte) het proces versnellen. Vaak is dat al gedaan.
Maatregelen voor de korte termijn zijn:
1 Gesprekken met eigenaren opstarten
2 Leegstandbeheer
Eigenaren geven hun leegstaand vastgoed vaak in beheer bij leegstandbeheerders. Die zorgen voor gebruik of bewoning van panden en, zodra dat nodig is, ook weer voor een oplevering. Leegstandbeheerders sluiten zowel beheersovereenkomsten met eigenaren als overeenkomsten met (tijdelijke) gebruikers. Reguliere huurbescherming is op deze overeenkomsten niet van toepassing. Gebruikers betalen immers geen vergoeding die als reële tegenprestatie of huur kan worden aangemerkt. Leegstandbeheer biedt eigenaren flexibiliteit en gebruikers tijdelijk goedkoop gebruik van woon- en/of werkruimte. Het is een win-win.
Hoe de overeenkomsten worden ingevuld is vaak afhankelijk van de wensen van eigenaren. Indien nodig kunnen meer of minder gebruikers in een bepaald pand worden geplaatst. Gemeenten kunnen hierin niet sturen, maar wel hun gewenste scenario’s bespreken. Voor de invulling van hun eigen leegstaande panden maken gemeenten vaak al gebruik van leegstandbeheerders. Sommige gemeenten hebben daarvoor inmiddels een aanbesteding uitgeschreven. In het geval van eigen vastgoed kan een gemeente wel sturen in hoe de overeenkomst wordt ingevuld.
3 Inventarisatie plancapaciteit in bestemmingsplannen
Als in een gemeente veel leegstand voorkomt, is het nodig de planologische situatie in beeld te brengen. Door de geplande en potentiële nieuwbouwlocaties in de geldende bestemmingsplannen te inventariseren en deze naast de vraag te leggen, blijkt in hoofdlijnen of er sprake is van een match of mismatch. Hierbij is het belangrijk ook de vraag naar vastgoed, huishoudensontwikkeling, bevolkingsafname en vergrijzing te betrekken. Verder kunnen bouwmogelijkheden in de ene gemeente van invloed zijn op de andere gemeente. Gemeenten kunnen elkaar beconcurreren en als gevolg daarvan kan extra leegstand ontstaan. Regionaal inzicht in vraag en aanbod in de toekomst is daarom belangrijk. Inventarisatie van de plancapaciteit vormt een basiselement voor zowel de aanpak op korte als op lange termijn. Gemeenten hebben hiermee zelf een sterk instrument in handen om aan de voorkant van het proces te sturen. Dit kost veel minder inspanning dan achteraf bij de bestrijding van leegstand.
4 Tijdelijk gebruik en tijdelijke verhuur van ruimten (zie casus Eindhoven en Arnhem)
5 Acquisitie van nieuwe partijen, of via verplaatsingen concentratie bevorderen in het Kerngebied (zie casus Helmond)
Instrumenten voor de lange termijn
1 Leegstand erkennen in de structuurvisie.
Zodat er daarna geacteerd kan worden met meerdere gemeenten, een regio. Of provincie.
2 Opstellen transformatiebeleid (zie casus Ede)
Bij structurele overcapaciteit van gebouwen kunnen gemeenten een transformatiebeleid opstellen. Onder welke voorwaarden wil de gemeente transformatie van gebouwen toestaan, stimuleren en faciliteren? Door dit in transformatiebeleid vast te leggen, kan de gemeente eigenaren en ontwikkelaars sneller duidelijk maken wat de speelruimte is en hen zekerheid bieden. Daarmee komt functieverandering op gang.
3 Verandering van het bestemmingsplan, herbestemming
Gemeenten hebben meerdere mogelijkheden om het ruimtelijk beleidskader te versoepelen om hergebruik van vastgoed te vereenvoudigen. Bestemmingsplannen kunnen een globaal of gedetailleerd karakter hebben. Die keuze heeft directe gevolgen voor de mogelijkheden van bouwen en (her) gebruiken binnen het bestemmingsplan. Globale plannen regelen minder en bieden ruimte voor initiatieven, maar leiden gemakkelijker tot ongewenste ontwikkelingen. Om in te kunnen spelen op nieuwe initiatieven zal een bestemmingsplan flexibiliteit moeten bieden, zoals binnensplanse afwijkingsregels, wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten.
4 Regionale afstemming nieuwbouwlocaties
5 Gemeentelijke vastgoedstrategie
Alle gemeenten bezitten vastgoed. Vaak is de gemeente en alle maatschappelijke functies die zij vertegenwoordigt zelfs grootste individuele eigenaar en de grootste huurder/gebruiker van gebouwen. Het is daarom raadzaam om een gemeentelijke vastgoedstrategie te ontwikkelen voor het exploiteren en beheren van het gemeentelijke bezit. Bestrijdt de leegstand in die gebouwen met voorrang. Spreek met derden over de aanpak van leegstand en start professioneel vastgoedmanagement.
Hulp nodig bij de uitwerking van de retaildeals? Veel van bovengenoemde maatregelen zijn reeds uitgevoerd, het wiel hoeft dus niet opnieuw te worden uitgevonden. Zie diverse van de Casussen
of mail info@loggersconsultancy.nl